목동 재건축은 현재..?

 '22년 12월 정부의 재건축 안전진단 기준 합리화 방안 발표 이후 올 초 3·5·7·10·12·14단지가 ‘조건부 재건축’에서 ‘즉시 재건축’이 가능해졌다. 1·2·4·8·13단지도 2월 안전진단을 통과 했다. 3년 전 안전진단을 통과한 6단지 포함시 총 12개 단지가 재건축을 추진할 수 있게 됐다. 아직 안전진단을 통과하지 못한 9·11단지도 조만간 안전진단을 신청할 예정이다.

 목동신시가지1~14단지는 1985년에서 1988년 사이 지어졌다. 이들 14개 단지가 모두 재건축 가능 연한(30년)을 넘겼다. 총 392개동, 2만6635가구에 달하는 신시가지는 초등학교만 10개, 중학교 6개를 끼고 있는 데다 학원가도 탄탄해 대치동, 중계동과 함께 서울 3대 학군으로 꼽힌다. 그래서 서울·수도권 서남권 주택 시장의 대장 지역으로 통한다.

 

 서울 양천구 목동신시가지1~14단지가 재건축 속도전을 펼치고 있다. 목동에는 대규모 녹지지대가 조성돼 ‘공원 위에 지어진 아파트’라고 불릴 만큼 자연환경이 좋고 지하철 5호선 목동역·오목교역·신정역, 2호선 신정네거리역·양천구청역 등이 지난다. 서울 내에서도 강남 다음으로 학군·교통·주거환경이 빼어난 곳이라는 의미다.

 단지 대부분 대지지분이 높다는 점도 투자 가치를 높이는 요소다. 중고층(15층 또는 20층) 아파트가 섞여 있는 데도 대지면적이 공급면적의 80%를 넘는다. 용적률도 110~140%대로 낮은 편이다. 3종 주거지역은 재건축을 진행하면서 용적률을 250%까지 확보할 수 있으니 실거주 목적이든 투자 목적이든 수요자 관심이 꾸준히 높았던 이유다.

 마침 지난 2월 정부가 특별정비구역으로 지정해 체계적 정비를 지원하겠다고 밝히면서 안전진단 규제가 완화 혹은 면제되고 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 지을 수 도 있다.

 다만 일각에서는 신시가지 단지 대부분이 이미 재건축 안전진단을 통과한 만큼 특별법으로 얻는 수혜가 많지 않다는 목소리도 나온다. 

실제로 신시가지 일대에서는 각 단지가 주말을 이용해 설명회를 진행하고 동의서를 걷는 모습이 심심찮게 보인다.

 

‘앞 단지’ 목동 1~7단지  : 속도는 6단지·입지는 7단지가 으뜸

1~14단지는 비슷한 시기에 지어졌지만 시공사와 평면, 조경이 모두 다르다. 같은 평형이어도 대지지분도 조금씩 다르다. 그동안은 학군이 좀 더 좋거나 큰 학원가가 가까운 앞 단지가 시세를 이끌었는데, 앞뒤 단지가 일제히 안전진단을 통과하면서 뒷 단지 시세가 앞 단지를 많이 따라왔다.

1단지는 9호선 신목동역 역세권이라는 점이 가장 큰 장점이다. 안양천길, 서부간선도로, 올림픽대로에 접근하기도 편리하다. 다만 인근 목동 열병합발전소 소음과 환경 유해성에 대한 우려는 늘 문제로 지적된다. 이 탓에 14개 단지 중에선 선호도가 낮았지만 9호선 개통 이후부터 관심이 점점 높아지고 있다.

2단지도 주변 학군이 잘 갖춰진 편이다. 초등학생 자녀는 월촌초에 배정받는다. 월촌중, 신목중, 한가람고, 양정중·고, 진명여고 등이 단지에서 가깝고 학원가와 인접해 있어 어린 자녀를 둔 실수요자 선호도가 높다.

2·3단지 모두 안양천, 파리공원, 오목공원, 용왕산근린공원 등이 가까워 야외 활동을 즐기기 좋다. 생활편의시설로는 목동종합운동장, 홈플러스, 현대백화점, 이마트, 코스트코 등이 멀지 않은 편이다.

다만 1~3단지의 가장 큰 숙제는 용도지역이 2종 전용주거지역이라는 점이다. 최고 용적률을 200%까지 받을 수 있어 상대적으로 사업성이 떨어진다. 다른 단지와 차별점이 없는데도 2003년 양천구가 종 세분화 과정에서 3개 단지만 2종 주거지로 지정해 주민 불만이 매우 컸다. 서울시가 지난해 말 목동 지구단위계획 변경안을 확정하면서 이들을 3종으로 상향하는 용도지역변경안을 통과시켰지만 추가로 짓는 아파트(5100여가구)의 약 20%를 ‘공공기여(임대주택)’로 내놔야 해 갈등의 불씨는 남아 있다. 1~3단지 주민들은 ‘조건 없는 종 상향’을 요구하고 있다.

4·5단지 사이에는 목동 중심 학원가가, 남쪽으로 현대백화점, 메가박스 영화관 등이 밀접한 중심상업지구와 모두 가깝다. 5단지는 용적률(116.7%)이 신시가지 14개 단지 가운데 가장 낮고, 가구당 평균 대지지분(29.2평, 1평=3.3㎡)은 가장 크다. 사실상 7단지와 함께 목동 일대 아파트 시세를 이끌던 단지다. 4단지(1382가구)는 8단지(1352가구)에 이어 두 번째로 규모가 작은 단지다. 단지 남측으로 국회대로가 지나는데 총 7.6㎞ 구간을 지하화하는 공사가 진행 중이다. 방음벽이 없어지고 지상 공원이 조성되면 4단지에 호재로 작용할 가능성이 높다.

6단지는 신시가지 단지 가운데 안전진단을 가장 먼저 통과했다. 지난해 서울시의 신속통합기획 대상지로 최종 선정됐고 가이드라인 마련을 위한 기획 설계 용역에 착수했다. 올해 상반기가 지나면 기획안이 윤곽을 드러낼 것으로 전망된다. 단지 동쪽으로 안양천이 흐르고 단지 바로 옆에 이대목동병원이 있다.

7단지는 목동신시가지 일대 대장 단지다. 목동 번화가인 목동오거리를 끼고 있고 5호선 목동역과 접해 있다. 총 2550가구 규모로 14개 단지 가운데 가장 큰데 용적률은 여전히 120%대다. 단지 주변으로 고급 주상복합 아파트도 있다. 또 단지 내에 초등학교를 두 곳, 중학교 한 곳을 품고 있다. 701~715동까지는 목운초, 716~734동은 서정초에 진학한다. 최근 7단지는 소유자 대상 재건축 주민 설명회를 연 데 이어 신탁방식과 조합방식에 대한 비교 설명회를 개최하기도 했다.

 

‘뒷 단지’ 신정동 8~14단지  : 지분 높은 11단지, 안전진단 숙제

 8단지는 저층 아파트 없이 중·고층으로만 이뤄져 있다. 용적률이 154.9%로 신시가지에서는 13단지(159.6%)에 이어 두 번째로 높다. 다른 단지 같은 평형 대비 대지지분도 낮은 편이다. 대신 7단지와 마찬가지로 현대백화점, 이마트, 홈플러스, 대한민국예술인센터 등 오목교역 일대에 집중된 편의시설을 이용하기 편리한 입지다.

 9단지는 서울남부지검, 서울남부지법을 끼고 있어 목동에서는 ‘법조 단지’로 불린다. 하지만 1차 안전진단 문턱을 넘고도 2차 안전진단(적정성 검토)에서 ‘C등급(재건축 불가)’ 판정을 받으며 고배를 마셔야 했다. 안전진단을 주민 모금부터 다시 시작해야 한다는 점이다. 현재 예비 안전진단을 다시 신청하기 위해 준비 중이다. 10단지는 동별 위치에 따라 2호선 지선 신정네거리역을 5~10분가량 걸어서 이용 가능하다. 신서초, 양명초 등이 주변에 있다.

 11·12단지는 목동신시가지 단지 중 가장 외곽에 있다. 김포공항을 오가는 비행기 소음에 노출된 데다 20평과 27평 두 가지 소형 평형만 있다 보니 아파트값이 다른 단지보다 상대적으로 낮았다. 하지만 재건축 연한이 가까워진 2015년부터는 매매 가격은 저렴한데 대지지분이 상대적으로 넓은 단지로 오히려 주목을 받았다. 실제로 11단지, 12단지의 27평 A타입의 대지지분은 각각 21.38평, 20.8평으로 14개 단지 같은 평형 가운데 가장 높다. 12단지는 중심 상권, 학원가와 가깝다. 다만 11단지는 2021년 안전진단에서 최종 탈락해 절차를 처음부터 다시 밟아야 한다는 점이 부담스럽다.

 

 12단지는 지난 3월 31일 양천구청에 정비계획 입안을 제안했다. 제안서에는 최고 35층 높이, 3000가구 안팎 규모로 재건축하겠다는 내용을 담았다. 앞서 2월에는 2차 재건축 설명회를 연 바 있다. 

 13·14단지는 2호선 지선 양천구청역이 가깝다. 신정교 방향에서 버스를 타고 한 정거장이면 1·2호선 환승역인 신도림역에서도 가깝다. 14단지는 목동 아파트 중에선 유일하게 3000가구가 넘는 초대형 단지다. 13단지 역시 2280가구로 규모가 크다. 다만 용적률이 13단지는 161.25%, 14단지는 145.76%로 다른 단지보다 상대적으로 높다. 

 최근 13단지가 지난 2월 양천문화회관에서 모금 총회를 열었다. 8단지도 이미 1월 설명회를 진행했다. 14단지는 신탁방식 재건축 추진을 확정하면서 사업 추진에 탄력이 붙었다. 지난 3월 KB부동산신탁과 신탁방식 재건축 추진을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다. 재건축추진위원회가 주민 대상으로 설문조사한 결과 90% 이상이 신탁방식에 찬성했다. 

 

사업성 검토

 

 일반분양가, 공사비, 금융비용 등의 변동성이 커서 수익, 비용 시뮬레이션을 통한 사업성 예측에는 오차범위 내 의미 있는 결과를 얻기 어려워 고정되어 있는 대지지분만으로 사업성을 검토하면 위와 같이 5단지와 2단지 순우로 사업성이 유리핡 서으로 추정 됨.

 

거래 동향

자료 : 부동산114 REPS, NH투자증권

· 토지거래허가구역 지정(’21.04.27) 이후 목동 1~14단지 거래량이 급격히 감소하였다가 ’23년 1월부터 2월까지 목동 14개 단지 중 12개 단지가 안전진단을 통과하면서 거래량이 증가하기 시작함.

· 평균 거래단가는 작년 상반기 이후부터 부동산 시장 분위기에 따라 하락세를 보이며 ’23년 1월 평당 42.6백만원으로 가장 낮은 금액을 기록하였다가 최근 소폭 상승.

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자료 : 국토부 실거래가 조회, NH투자증권

· 입지차 등에 다라 시세는 목동 앞단지 (1~7단지) 중 목동 7단지 가격대가 가장 높음

 

결론

• 재건축 안전진단에 가로막혀 주춤했던 목동신시가지 단지(1~14단지) 재건축 사업이 안전진단 기준이 완화되면서 속도를 내고 있으나, 시장에서는 관망 분위기 유지
• 목동신시가지 단지는 토지거래허가구역 지정 이후 거래량이 급감하였고, 최근 부동산 시장 분위기에 따라 거래금액이 하락세를 보이다가 재건축 안전진단 통과로 소폭 상승
• 목동신시가지 단지는 상대적으로 대지지분이 높고 용적률이 낮아 재건축 진행시 높은 사업성이 예상되는 곳으로 향후 가치가 더 상승할 것으로 기대됨

 

NH투자증권 분석 리포트

목동 재건축 심층분석 Part 2/2 14개 단지 시장동향 및 사업성 검토