뉴스테이 그 후...?

 최근 부동산 침체로 분양이 힘든 상황이다 보니 분양시기 조정을 이한 대안으로 10년 민간임대 분양이 하나둘씩 나오고 있어 의무 임대기간 종료가 임받하여 곧 분양전환이 예상되는 뉴스테이 사업장 들이 궁금해져 알아 봤다.

 

■ 분양전환 다가오는 뉴스테이 1호사업.. 어디?

 

동탄 행복마을 푸르지오 전경

 지난 14일 경기 화성 동탄2신도시. 동탄역에서 차량으로 10여분을 달려 동탄2신도시 동쪽 끝으로 가면 2015년 추진된 ‘뉴스테이 1호’ 사업 ‘동탄 행복마을 푸르지오’가 있다. 

 동탄행복마을푸르지오는 지하 3층~지상 최고 20층, 11개동, 총 1135가구로 조성된 뉴스테이 단지다. 전용 59·74·84㎡ 주택으로 지었다. 대우건설이 시공했고 당시 동탄에 입주가 시작될 무렵으로 인근 전세가가 높지 않은 상황으로 초기 임대 분양은 잘 되지 않았으나 벌써 준공 당시부터 입주했던 입주민의 경우 2번의 재계약을 마친 상태다.

 기업형 임대주택(뉴스테이)는 공공 70%, 민간 30%의 투자로 그린벨트 등 외곽지역에 주택을 지은 뒤 최소 8년 간 시세의 90% 이하의 임대료로 임대하고 분양전환할 수 있는 사업이다.

 

■ 떼돈 번 시행사?…사실은 임대수익 적자?

 뉴스테이는 문재인 정부때  기업이 과도한 이익을 가져가고 주거 안정화 효과도 부족하다고 주장하면서 제도를 사실상 폐지했다. 하지만, 전자공시시스템에 따르면, 해당 단지를 운영하는 ‘동탄2 대우 뉴스테이’는 지난해 24억6800만원의 임대료 수익을 올리는 동안 86억7600만원의 손실을 입었다.

  임대료 상승폭은 제한되는 데 반해 단지 내외부의 파손보수와 관리비용지출과 함께 인건비가 지속적으로 올랐고, 임대시장 상황이 안 좋을 때는 입주자 모집을 위해 ‘렌트프리’를 하면서 큰 적자를 보기도 했다.

 

 실제 임대료 인상률도 법정한도인 5% 미만인데, 이는 뉴스테이 사업이 공공 출자비율이 70%로 높아서 임대료 상승에 제동을 걸기 때문에 실제 인상률은 1.5~2% 수준이기 때문이다. 보유세 등 각종 세금도 부담하고 있고 주택도시보증공사가 지분 70%를 가진 대주주이지만 수십억에 달하는 임대보증 보험료도 부담하고 있다.

 동탄 행복마을 푸르지오의 임대료 수준은 주변 단지의 절반 수준이다. 이 단지의 전용 84㎡의 임대료는 보증금을 최저(8000만원)로 했을 때 월 88만9000원~98만2000원, 보증금을 최대(2억원)로 했을 때 35만7000원~39만2000원이다. 단지와 직선거리로 600m에 있는 비슷한 여건의 ‘동탄파크한양수자인’(806가구)의 전용 84㎡의 임대료는 보증금 2억원에 90만~100만원 수준이다.

■입주민 만족도 높은데…분양전환 방식이 관건

 임대료가 시세이하에 상스률이 제한되다보니 입주민의 만족도는 높다. 주택 내부는 4베이 판상형 구조로 일반 아파트와 같고 커뮤니티시설도 주변 아파트와 비교했을 때 오히려 나은 측면이 있다. 입주민 대부분이 자가로 주택을 사거나, 회사를 옮겨 이사를 하는 경우가 아니면 임대계약을 갱신하면서 계속 사는 분위기 란다.

 동탄 행복마을 푸르지오에는 국·공립어린이집과 경로당, 게스트룸, 골프장, 헬스장 등 일반 분양 단지의 시설은 물론 단지 내 캠핑장, 주민 텃밭까지 있다. 주차장도 100% 지하로 중산층을 겨냥해서 추진된 사업으로 건설사 입장에서도 8년 뒤 매각(분양)을 고려해 일반 아파트보다 공을 들여 지었다.

 

 그러나 문제는 정부에서 뉴스테이를 공급할 당시 분양 전환에 대한 원칙을 정하지 않았다는 것이다. 분양가 산정 방식이나 기존 입주민의 분양전환 우선권 등 아무것도 정해진 것이 없다.

 

 인근시세와 비교해 보면 분양전환가 예상은 할수 있으나 감정평가 등 산정기준과 분양 우선권이 불확실하다 보니 입주민 들의 불안감도 클 것이라 예상 된다. 

 

   결국 이 헛점은 극심한 분쟁으로 이어질 수 있을 듯 하다. 다만, 현 부동산 시장이 좋이 않은 상황이라 운영사들이 무리하게 분양가를 책정해 수익을 올리려고 하지는 않을 것이라는 전망이다. 

  만약, 이번 정부에서 뉴스테이가 다시 도입된다면 분양 전환 원칙을 먼저 세우고 사업이 재개해야 만 할 것이다.

 

  시행사 입장에서도 선 분양보다 장기로 가져감에 따른 불확실성의 리스크를 부담하고 아파트를 선임대, 후분양하는 것이어서 금융비를 제하고도 선분양보다 더 큰 수익이 보장되지 않으면 사업이 진행되기 어렵다.